精彩看点：
中国房地产行业已进入存量房时代
如何在不熟悉的领域内以最快的速度做大
何谓服务场景化，场景个性化
看点1：中国房地产现有状态
自我介绍一下，我是未来域的创始人王宇，在座有三分之一的人我认识，还有一部分人大家可能不太熟悉。今天尽量规避一些广告的时间，给大家分享一些干货。
我们是一支来自南京的企业，从2010年创业，到现在为止共有7年的行业沉淀。早前未来域是做筹资公寓的，2015年开始，我们为更多资产持有者提供资产运营的服务。这个过程中我们发现，整个行业的发展正在从空间运营往用户的角度转变。其实在早前我们很多投行提到了关于用户云的概念，无论是空间上面的演变或是基于人性的产品和服务延展，我们发现更多的空间运营商把自己的角色发生了转变。这一切都是因为什么呢？
中国房地产行业已进入存量房时代
★ 回归理性：市场竞争越发激烈，拿地成本越来越高，回报周期也比以前慢很多，如果按照原有的模型走下去，没有较好的盈利模式。
★ 开源节流：随着公寓体量增加，如果不找到合适的运营模式来降低成本，会将公寓引入“规模不经济”的漩涡。
★ 品牌赋能：产品和服务的品牌叠加效应能提升租售速度和价格，能为业主带来更丰厚稳定的收益回报。
★ 用户核心：以质取胜的存量市场更看重企业的运营服务农光里，资产运营的核心能力，最终是对用户的运营。
我们是从这个逻辑来看的，中国房地产行业其实已经进入了一个后房地产的状态。我从2002年开始做地产，2010年做存量资产的运营，什么原因呢、因为我们基本上经历了整个房地产市场最黄金的十年。
从2012年开始大家讲白银时代，从地产圈来看，这个行业的发展次序和境外发达国家的发展过程，其实不是黄金到白银的过程，是从地产行业的前端往后端慢慢延展的过程。这个过程当中我们发现有很多特性。越来越多的土地，导致房价和用户的需求已经慢慢回归理性，不再像2015年底、2016年全年的膨胀型扩张。
最近大家看到很多地产的消息，宏观和微观都有，都是来源于大家对这个行业慢慢回归到理性的认知。大家也觉得房价可能不太会跌，也不太可能会暴涨。许多的投资客不止有一套物业在自己的手上，不使用的话对你而言就是累赘。
除了物业管理费和成本以外，物业是需要保养的。我们做租赁的人知道，你五年前装修的房子和五年后装修的房子，同一个时间段租金是不一样的，因为房间里面电器的老化房屋的陈旧，以及物业的形态会发生一定的转变，但是房价是从上层凸显的。如何改变这一切呢？
看点2：“3个8小时”带来的的经济效益
空间运营商从各个维度和角度想了很多办法，出现了公寓，公寓式酒店，酒店式公寓，联合办公，看到一些创新的商业业态等等。
开发商从去年开始起，据不完全统计，前50强开发的企业里有30个开始做类似于联合办公的公寓这样的产品，因为他们没有更多的土地储备了，这是一个很危险的情况。我做过开发我告诉大家，一个开发企业如果没有土地储备的话，基本上是往濒临灭亡的方向走。因为那么多员工需要养护，需要发工资，需要给他们美好的未来，但是自己的生产资料渐渐淡化，这个时候只能从存量入手。自己手里存量不够的时候，要想到别人碗里的存量，这是必然的趋势。很多开发企业成立了很多办公公司、运营公司。到底什么样的运营企业才会在这个市场里更长的生命周期。我们发现品牌的赋能在这个层面也有了一定的区分。
#假设你是地产圈排名前十的企业，做了一个不擅长的领域，比如说突然做体育，是不是一样会带来相同的效应呢？#
说实话我个人没有太发现，因为我经常打一个比方，如果说一个人从无到有用了非常少的时间进行扩张或者沉淀的话，获得别人十年的沉淀，这个行业和企业都有价值，品牌的赋能是基于你本身进行延展。很多探路者和创新者要付出一定的代价换取自己的经验。我们企业从年龄上讲，去年的沉淀让我们吃了不少亏，但也积累了很多经验，我们希望把我们的经验和能力带给更多需要帮助的人。
我们从2015年开始提供更多样的管理服务，我们发现我们的空间慢慢变成一个个场景，这些场景的导入给很多生活方式创造了可能，但是真正兑现这个生活方式，以及带来价值变现的是用户本身。因此我们不断创新和研究用户真正的需求。
#逻辑上讲体现出两种形态，一种叫产品，一种叫服务#
我在这边给大家一个建议，不妨先放下自己这种规模扩张性指标的压力，慢慢想到底服务的类型是什么，到底需要什么样的产品，不是说装修的非常高逼格他们就喜欢，其实他们更喜欢更方便和更具性价比的方式。无论他需要什么，这是我们需要去研究他们内心深处真正的需求。
我们对于目前从人身上的定义去延展这个空间的过程，基于整个目前全行业的激烈竞争的氛围底下，导致的一些过程来思考。简单讲一下我们公司，我们公司从2010年开始创办，到现在为止我们现在服务了公寓这个产品的话大概有50几栋，分布在全国11个城市。到目前为止我们服务了接近8万名用户，我们现在在运营的公寓的话是三万平不到一点，到明年下半年会在10万平左右。我们以后会越来越少去讲我们有多少间客房或者公寓、酒店，我们更多想是服务多少用户，特别是青年高净值用户。整个发展我们是从四大产业来一点点入手的，我们现在空间运营为了给更多的用户创造价值，我们把自己的未来域的业态恒定成四种方式:
#一种是我们大家都耳熟能详的公寓产品，一种是生活型酒店，是创意性的，还有一种生活方式和商业形态，这是相辅相成的。#
我们把一个人的时间分为三个8个小时，但是所对应的场景和功能是完全不一样的。假定这三个场景是居家、社交、工作，这三个场景对大家来讲不是陌生的名词，但是用场景对接用户，其实在整个全行业里面并不多见，我们这种空间运营商是其中一类，因为我们拿的都是用不同的空间和场景给我们的用户说话，给他们提供产品，为他们提供服务。
我们把时间进行了一些筛选，并不是说从零到八点，而是从我们目标客群的生活起居的周期判断每一个8个小时或者说是每个阶段他们的一些物理需求、生理需求，包括精神需求。更多的层面我们是从居住类的需求入手，因为这是刚需，你可以不办公，你可以不旅游，但是你不可以不睡觉。所以我们把这个排序进行了一个罗列，因为在未来域一开始做的时候,我们把整个过程定义成以长租公寓为入手的空间运营的整个生态运营的布局。一直到今年完成了我们整个年前制定的一个整个的空间品类规划。
我们希望未来打造成一个闭环的，具备一种生态链的现代形式，我们把它定义成青年的城市，这个青年的城市具备很多功能。
这是我们的一些实体照片，在整个七年过程当中我们沉淀了各种各样的产品，未来域是以产品起家的，未来域所有产品的特点，每家店都不一样。我们没有标准化的门店，我们有标准的成本，我们有标准的设计模型，我们有标准的模型。因为我们觉得居住的空间是个性化的，每一个人都希望自己的家有自己的痕迹和生活的味道在里面，那么在这个过程当中我们希望我们的能力能够给他们创造这样的可能，因为这些人并不是以置业为目的。他们居住周期集中在半年和一年时间，通过短短的时间他们想给自己找到一个安全舒适的居所，在目前的阶段下面是比较成熟的。因为这是行业发展到十年左右的结果，看十年前，大家有租房经验的人会知道很难在一个城市快速找到适合自己的房间，要不然就是中介用不对称的信息给一些错误的，要么是房东的反悔，要么就是房价提升，要么就是房间里面没有电器或者家具，或者隔壁的邻居就是不靠谱的三无青年。通过品牌运营商的介入渐渐解决这些痛点，后期更多是对用户的保养。
#我们提出服务场景化，场景个性化，构建精英社群生活方式，这一直贯穿在我们的布局当中。#
什么叫服务场景化呢？其实每个场景和服务的空间是一种融入和对应的关系，无论是家装类的服务，还是社交服务，还是生活服务，它都需要产品来对应。我们用服务反向设计场景，或者我们的产品。在场景个性化上面，我们充分考虑到每一个国家、城市，每一种年龄客群，他们对于自己不同时间段和需求的理解，和想要东西的把控。我们通过客户一对一的深度访谈和跟他们之间的沟通，慢慢的了解他们内心深处真实的理解，我们希望给他们打造的都是个性的场景。这个场景只有一个目的，就是让我们彼此之间建立信任关系。当信任关系达到一定基础的时候，我们才有可能让客户接受我们更多的点和想法。
在整个过程当中我们觉得客户应该分层，不是说我们的产品是面对一种类型的客户。我们未来域打造的用户场景，我们简单讲叫青年中产，年龄集中在25到35岁，女性居多，收入普遍偏高，愿意拿自己收入的50%用于支付自己的居住成本和这种消费成本。他们基本上是不太会去用一种存钱的方式来进行理财，而是用一种投资的行为来表示自己对于未来事业的判断。这样的精英社群才是我们认为未来最有价值的社群，也是未来域最多的客户群体。我们最终是想把产品和服务变现。
看点3：四种场景打造的生活圈
未来树生活酒店是我们今年推出的新产品，全国有三家，这个产品的特性就是长短租结合，有一些是公寓式酒店，有一些是纯生活式酒店，还有精品酒店。在我们给很多的客户提供服务的过程当中，我们发现他们其实还是不太清楚他们的空间到底是为谁服务的，而我们一直在去跟他们沟通，你的产品和地段、自然景观，以及对这个产品的投资力度最终回铸就对于这个产品的定位。但是这个产品的定位跟你自己的产业和跟你自己对于这个事情的判断是否有必然的联系呢？不一定。我们经常反推我们用户所需要的一些生活场景或者说是一些空间的设计风格，在这个过程当中我们发现并不是所有的人都知道自己的需求，因此我们在做的一个叫引导需求的过程。在这个过程当中我们发现客户大部分都喜欢有建筑风格的东西，当时未来域起名字的时候就想让客户看到却没有体验过的这种前所未见的东西，我们取了未来这两个字。域是广度，一点点让客户接受我们的想法。我们的公寓兑现的过程当中，我们发现很多的产品在公共区域里面并没有做到客户进行高频次交流和互动的作用，其实我们的产品生产和运作过程当中，我们充分考虑到这样的可能性，因此我们在我们的公共区域里面放了很多生活家具类的产品，这些产品都是客户无论是出行、旅游包括它的社交过程当中所需要的必需品，小到一个茶杯，大到家具。我们尽量通过我们境外的供应店给到客户前所未见的产品，既精致美观又便宜耐用，这是我们一直做的事情。在我们的酒店里面经常看到一个一个有意思的物件，这也成了客户送给友人的礼物。
在工作类的产品里面，我们已经有了这样的一些产品，包括联合办公的中心，包括我们做的园区，包括我们现在还有天使谷创业咖啡等等，这是基于一个低端企业，它在生长过程当中和全生命周期里面有可能需要任何一种场景，我们都想通过我们的努力进行用户链接，进行空间链接。
我们其实自己最个性化就是在未半生活这款产品，我们研究了一年半的时间，通过未半生活是不拘泥于商业空间的商业形态。这个里面有很多种生活方式的内容，我们的首家生活方式门店将会在6月1号在我们徐汇的项目呈现给大家，在今年年底有七八个这样的空间出现。在这里面有餐食类的互动，有这种商品类的销售，有一些培训类的课程，也有一些客户社交类的俱乐部式的场景等等。那么这种综合店其实还是一个目的，就是让用户在我的空间里面更加高兴，更加愉悦，更加愿意跟他的朋友分享这样的空间，分享这样的喜悦，告诉他们住在未来域里面是多么有价值感，这样我们觉得我们做的一切才更加有意义。
我们这四种空间和场景其实链接起来以后，就是一个人一天的生活圈，所有的一切其实都是我们用服务、产品，构成客户的生产圈，我们想运作好这每一个细分产品，我们更愿意把我们的经验和过程分享给我们的同行，分享给我们的地产商，分享给我们的政府，分享给一切需要我们提供服务的团队和个人。
简单介绍一下我们的资方，新广集团，是全球最大的饰品公司，但不是它的主要产业。我们在6月7号在陆家嘴会进行产品发布会，会说到一些详细内容。比如说我们（图伯伯）类似于顺丰黑客的产品，但是有别于它，可以做到最后一百米的距离，我们结合我们的产品以后，它的物流配送和功能产品多样化，从一些生鲜类的蔬菜到一些小的生活物件，最终可以通过我们的运营人员送到客户的房间里面，做到最后50米和20米的水平，这是因为基于我们的空间和场景打造的。KW是全球最大房地产经纪人企业，现在目前在全球有20万经纪人，但是没有一家线上门店，这种全球化企业会慢慢进入中国，在7月底的时候第一家全球门店在上海静安寺。从租赁到交易到给客户提供境外置职的机会和内容，会通过我们的产品线推向给大家。里面所有的一切都是年轻人喜欢的方式，装修的风格，在整个过程当中，我们也看到很多有意思的一些组合点，这些也是我们未来在我们的旗舰店和园区店里面释放给大家的。
最终我们会把所有的生态概念通过我们的生态圈的产业和合作单位，一点一点释放给大家，这个里面所有的比较复杂的模型，今天很难用很短的时间跟大家进行交流，如果以后大家有兴趣的话可以到我们企业进行参观，门店进行交流，我们也乐意跟大家进行分享。我们会把一些资本的信息，资源的、产品的、服务的内容不断进行资源整合，我们做开发的时候，就一直在做资源整合，只不过以前是做空间类的整合，现在是做用户类、需求类的资源整合。
看点4：成熟公寓企业的走向
最后归纳一下，从空间到人的思考，整个的地产行业通过一个阶段的一些演变和融合，已经慢慢的从自己的D端思维被迫考虑C端思维，这个过程对开发企业不太公平的，因为他们一直做短平快生意，而与人打交道的生意是长生命周期的生意，在这个过程当中我们一直在领悟用户真正的需求，而不是做一笔买卖，然后他们的一切与我们无关。所有的空间运营商其实现在已经逐步的去转化到用户运营的概念里面，但是他们同样会被规模所限制，因此真正优秀的空间运营企业是要有开放的心态，去拥抱整个行业，拥抱整个用户群体。未来未来域自己的产品线虽然现在已经有了足够大的规模，但是我们依然会不断的去前行，把它作为一个平台商的主力店，未来一点点的过程让我们去通过方法和渠道与更多的运营商进行对接、沟通，我们希望把我们所有的供应链、金融产品以及我们能够给到大家的一些行业经验，与大家分享，让大家少走弯路，避免用很多的资金投入来给自己的这种初创型的团队试错，因为有些代价是巨大的。
未来域创始人 王宇
我们现在对于未来的研判，更多还是来源于我们对于用户需求的理解，我们觉得这些理解的本质是商业的本质，商业的本质是盈利，不是说故事，今天我们在这边分享所有的话题一定不是在说故事，我们最终会用数据说话，到底我们到一定阶段的时候我们可以服务多少青年用户，我们在每一个青年用户跟他们发生了怎样的服务纽带和关系，为他们创造了多少种产品和服务，通过我们之间的一些合理的市场化的交易获得我们的收益和利润。企业还是趋利的，但是是良性的，而是恶性循环。
成熟的公寓企业我们发现慢慢的也会按照一个以质取胜的过程，不像早些年。这两年整个的空间行业的融资并不是很多，融资的渠道也不是很通畅，像未来域这样的企业有过几轮融资也没有进行宣传，因为大家融资是有代价，而且整个过程非常辛酸或者说非常坎坷，我们的融资对用户而言一文不值，因为用户不管你融了多少钱，是什么背景的投资商，他们只想自己的产品可不可以更好，自己的服务可不可以更好，自己的邻居可不可以更有价值，未来的生活方式和生活环境是不是自己想要的，我们要给客户提供有质量的生活品质，这是我们基于我们的能力所能够实现的。
我们相信行业始终会有创新出现，未来域的核心是不断创新，我们在每一个阶段都会相对领先于我们行业创造出一些新的理念，包括产品，包括服务类型，我们希望这些东西不仅限于表面，而得到更多的认同，我们希望把我们的思想跟更多人进行分享和交流，如果我们有做的不对的地方，希望大家能够及时指正，如果有做的正确的地方，希望大家连起手来，一起走下去。感谢大家聆听这次演讲，也希望大家以后能够更多的参与活动，给产业空间联盟更多的计划服务大家。