整个资产管理是一个全周期的活动，我们如何从开始让它不要输在起跑线上，打造一个具有健康基因的产品？来自保利酒店管理公司、万达商业地产股份有限公司、亚朵生活，以及凯悦酒店及度假村的四位资深酒店人有话说。

　　整个前期设施的配置方案，对有资产价值到底有什么影响？

　　严庆光：设施和市场的需求要对应，而中国目前还有太多酒店设施和市场需求是不对应的，处于亚健康状态。

　　在很久以来，很多开发商或者管理公司追求高大上、大而全，但从现在的市场来看，还是要精准定位，给予客人所需要的东西，而且最重要的是能够大胆地省略传统的累赘。从设计方面，还要促进员工能够多方面的工作，各个前场后场形成的一种高效预警，我觉得这个可能对酒店最终的业主回报会比较大。

　　耶律胤：用较低的开发投入，大幅提升业主的回报——核心是要找到健康的基因。

　　以亚朵为例，做商业模型时，有以下几个指标：

　　指标一、每一个单房的综合造价一定是在12-15万区间。

　　 指标二、评效一线城市基本上在8-10块，二线城市6-8块。

　　 指标三、达到经营毛利65%。

　　 指标四、每年的递增5%-8%。

　　 指标五、业主的回报能做多25%。

　　这些水平达到了，我觉得基因才健康。亚朵所有的产品模型、商业模型也是按此来设计。例如指现在很多五星级酒店用一种德国的爱格板材料，这个材料很漂亮但是亚朵的成本控制是使用不起的，于是，我们就把国内所有的爱格板的纸买断了，然后再做成EE级的，那这样我的材料造价大幅度下降了。另外，一定要把钱花在最需要投资的地方。设想一下一个用户在一个酒店待8个小时，什么东西陪伴ta的时间最长——肯定是床垫、枕头。于是亚朵就做了一种记忆海绵的床垫，之后又做了棉织品，由于没有中间的渠道商，因此能够压低成本。

　　然而，这些产品做出来之后，首先消费者满意了，其次酒店的造价大幅度减少，第三是前期的铺垫，使得业主能够获得非常好的回报。当一个商业模式“无依无靠”的时候，才能做到自己健康发展。

　　涂建屏：有建酒店经验教训也有，但是可能失败的惨痛的教训更多。但已准备好轻装简行。

　　因为万达现在建了100多个酒店，现在很多外面的人找我们，需求都是“能不能帮我建酒店”，然而我们是想把这些失败惨痛的教训变成后续对行业业主的贡献，让变得更加的健康、经营回报率更高。

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