相比私人散租，不管是增配公共资源还是协调管理部门，具有公共属性的企业租赁都有利于弥合公共资源供求鸿沟。问题是，目前一线城市商品住房租金回报率在1.5%~2%，二线城市也才2%~3%，但新房开发收益达7%~10%，这使企业参与租赁的积极性并不高。

相比新房开发和销售，REITs、MBS等不动产证券化产品在我国严重滞后，租赁经营投入产出“期限错配”严重，现金流压力大。同时，当前排名前30%的龙头开发商，60%的已进军租赁公寓，上千家长租公寓也涌现出来，但很多企业进军租赁市场，或意在圈占存量工业和商办用地，获取土地转用途（工业商办“改租赁”）的溢价；或意在套取支持规模化租赁的政策红利；或将处于价值“洼地”的旧村、旧屋“包装”后提高租金；或打着租赁的幌子，借助“以租代售”套取物业销售价值。由此，很多市场化的租赁企业并非致力于长期租赁经营，也无法攻克租赁市场“屡提不振”的两大“痛点”。

综上，当前我国租赁市场的基础秩序尚未建立起来，租赁产品供应（以大户型、高租金的商品租赁房为主）不匹配新市民的租赁需求，租赁公共配套严重缺失。

但是，租赁需求已迅速崛起，“先租后买”更是城市白领的普遍选择，他们对于租赁的需求和城市基本公共服务需求亟待满足。由此，主要解决外来人口和大学毕业生等新市民住房需求的租赁市场，在当前既是“不完全市场”，又是“公共品市场”，需要积极的公共政策介入。

假如由国企发挥引领作用，辅之以降低用地成本、税收补贴和优惠、融资便利等政策优惠，首先能培育全社会机构规模化租赁，稳定租赁关系和市场秩序；第二，国企有很多区位优越（往往位于中心区）但闲置低效的存量土地和房屋，国企引领和带头，能增加租赁产品有效供应，丰富租赁市场供应体系；第三，基于国企盘活存量物业、整合政府已投资或运营的租赁住房供应，能稳定或降低租金水平；第四，还能发挥国企配建教育、医疗等公共服务设施的优势；最后，新市民借助切合自身需求的租赁“扎根”城市、“先租后买”，这是新型城镇化的应有之义，也迈出内需社会的关键一步。

当然，在市场秩序构建和机构租赁培育上，国企需要发挥引领和带头作用，但租赁市场需求规模巨大、结构复杂，不仅需要长期投入，还要找到盈利点才能可持续发展。

因此，要发挥市场和社会在增加有效供应、创新供应模式和经营模式上的作用，需要金融、土地、财税、立法、行业管理等多个领域联动。

地方政府在降低用地和空间成本上要让市场看到盈利前景；行业监管重点要从新房转向存量房，从偏重短期GDP转向公共财政和民生建设框架下的长远增长红利；在税收优惠上，各地方要尽快让中央的政策“落地”；金融支持上，支持租赁企业发行政府担保债券、启动不动产证券化。只要土地和税收成本下降了，金融支持解决了流动性问题，盈利空间就出来了，市场参与的积极性就一定会上来。

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