同样地，还有机构投资者的严重缺位。据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家市场，专业租赁企业提供的房源占比在30%左右。

链家研究院发布的《租赁崛起》中给出了这样一组数据：截至2016年，全国有一定规模的品牌公寓企业只有1000多家，运营管理的房间数量只有约100万间，不足市场份额的5%；与之相比，这一比重在日本租赁市场中达到87%，美国则为60%。

按理来说，市场经济条件下，凡有需求就会刺激供给配套。链家研究院的一份报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。

但是在中国，这么大的市场，为什么发展不起来？

原因

最直接的原因，无非是赚不到钱。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，以目前市场的行情来算，像广州这样的城市，住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右，即使是一些高端公寓租金回报率也就5个点，但是国内资金成本的年化利率是5-8个点。开发商正常运作的话，是不可能盈利的。

于是新的问题就来了，为什么国内租金回报率这么低呢？按照简单的算式，租金回报率=（1年租金-房屋保养费）/房屋价格。租金回报率低，说明要么租金太低，要么房价太高。

国内租金低吗？上海易居研究院不久前发布的《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月，全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。也就是说，这四个城市，租房者要拿出将近一半的收入支付房租。有网友高呼：房租加日常开销，就不剩下什么了。

房价更高的北京、上海、深圳的租金回报率那就更是低得离谱，企业投资租赁住房还不如把钱存进银行吃利息。

所以，罪魁祸首，还是地价过高！

对此，万科高级副总裁谭华杰也有过分析，土地成本过高大大降低了租金回报率，因居住用地本来地价就贵，不动产价格偏高，而租金回报率过低，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。这是导致过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

对症

绕来绕去，供地环节是一个终究绕不过去的关键点。此前我国房地产调控之所以经常表现为事倍功半，很重要的缺失即在于过于专注于在需求端做文章，对供给端的土地错配问题则着力不多。

政府终于开始“对症下药”，增加供地并优化结构。过去几个月一系列的政策就是证明。

譬如上海近期发布的《上海市住房发展“十三五”规划》明确提出，“十三五”期间新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。

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