“将长租公寓模拟成互联网模型，其实是这个行业里一个很大的谎言和误区”，靳一川表示，公寓很难像互联网产品一样，依托极致产品创造极致体验，从而塑造口碑传播。

长租公寓的消费者，几个月甚至全年与他消费的产品相处。想要营造极致体验，必须要在硬件与日常服务上下功夫，但过度装修和过度服务都会造成成本溢出。

在丁野看来，长租公寓经过几年的洗礼，至少令从业者们看清楚了一件事：即使用烧钱扩量的方法，将规模提升至公认的行业第一，但长租公寓仍旧不能给出一个成熟的自我盈利的模式，整个行业微利的现实也不会有改变。

或许在100万间或是1000万间体量的时候，长租公寓有可能达到自我盈利，但这个规模扩展的时间太漫长，投资回报的周期也一样漫长。

房企入场：公寓的故事要重新讲

然而，长租公寓的故事并非至此结束。事实上，近几个月以来各大房企，正在国内密集调研品牌长租公寓。而在此前，一些房企或是在内部孵化公寓品牌，或是拿出一笔小钱进行试水式投资，已经对整个长租公寓市场有了基本认知。

一家房企管理者丁修（化名）表示，大量资本及企业之所以愿意在看不清楚盈利模式的前提下，进入这个市场的原因有三个：一是源于房地产行业的变化，以及长租公寓的政策风口；二是资产价格高带来的租金和物业价值，有双重上涨空间；运营商自持的空置物业，仍可享受土地增值获利；三是更多地考虑高效利用存量物业，以及保障民生的政治任务。

从2015年底国务院发布的《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次提出“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”。到如今的“租售同权”，及九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

“租赁领域是目前地产产业链中，唯一得到顶层制度红利的领域”，在丁修看来，对于地产这样一个政策对行业发展影响力巨大的领域，制度红利的出现和加强是具备划时代意义的。

鼓励租赁业的发展，是目前地产销售调控政策的必要补充，也是缓解居住矛盾的重要手段。制度红利将会一直护航租赁行业的发展，未来的政策会越来越细化，越来越可执行。

另一方面，房企拿地的方式也再出现变化。在全国范围内，楼市调控热点城市土拍从严，限地价、竞配建成标配，升级版土拍新政“自持”由上海、北京开始逐渐推广到全国主要城市。

“土地拍卖市场正在由单一的‘竞价’演变成‘竞自持面积’、‘竞自持年限’。”丁修介绍，从短期视角看，增加自持物业不失为开发商应对楼市调控的策略之一。调控政策时间会有多长，谁也不知道，而开发商要保持企业的运营必须竞买土地，因此在土地新规下接受“自持物业”是不得不面对的现实。

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