但她也表示文旅地产巨大的成功案例，的确是一个升级的方向，但并不是说每个地方都适合做旅游地产的。

就3位嘉宾的发言，主持人徐锦祉也谈了谈自己的观点，的确酒店行业在一段时间变成了地产的附属品，打造商务酒店，尽早实现盈利。但现在客人的需求变了，对客房里面所有的设备都有了更高的要求，并对餐饮、购物、娱乐都提出了要求。所以一些老商务酒店，必须从概念上做重新的规划，进行更新改造，为客人提供更多的功能来符合他们目前对于生活高质量的追求。

一家新酒店，在当下的行业新动态背景下，如何规划?

老商务酒店升级之后，伴随而来的，是对新建酒店的挑战。新建酒店需要独创一种新模式，保证它在现有激烈的竞争环境中可以持续发展。而这正是徐锦祉向嘉宾抛出的第二个问题，新的酒店该如何创新?

秦涵栩谈到了行业的现状“因为行业增长速度快。比如一线城市核心位置越来越少，现在做新酒店就只能往郊区和周边走，或者到二三四线城市。这个其实对投资而言是一个较为严峻的现状。如果到三线城市、四线城市新建酒店，房价肯定没有一二线城市高，但是你可能投资的成本并不见得比一二线城市低多少。在这种情况下你去开发新酒店，你又想赚钱，你又想产品做得非常好，这个挑战是非常大的。”

所以酒店需要增加收入来源，除了客房、餐饮收入，考虑周边的业态，比如把其中的一层两层做成一个联合办公等。此外，他谈到在成本控制也非常重要，比如像能源以及新科技的运营，可以帮助在酒店在业态升级过程中抵消因为成本上升带来的挑战。

除此之外，范萌妃还谈到了房地产业投资酒店也受到宏观政策需要的影响。从目前中国一线城市来讲，整个趋势为去中心化，就像在上海有很多CBD，陆家嘴、南京戏路、新天地也是一个CBD，它有足够的国际跟国内的需求。“但加上现在去中心化的概念，比如说上海朝着浦东的方向发展，迪斯尼，往虹桥枢纽这块的发展，可以有很多新的酒店在新的CBD当中去开发项目。同时，开发商与酒店要共同站在一起评估酒店定位。因为抛开土地成本不谈，建筑成本也是很大的。而在做过综合市场分析以后，开发商和酒店管理公司都会理性地来看待首期资产投入的需求，以及未来的经营净利润。”范萌妃如是谈道。

酒店开发分成两个层面，第一层面是酒店定位，第二个层面为市场营销。范萌妃表示“如果是定位这个阶段没有做好真正的产品定位，再能干的市场营销总监都很难为一家跟本身区域市场定位有偏差的一个酒店做市场营销。”

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