如果你的酒店位于一线城市的核心地段，恭喜你，你的好日子可能到头了。位于核心商圈的酒店不仅要面对同行的RevPAR对比和点评分竞争，还要具备在物业持有人的坪效算盘上立于不败之地的能力。那些占据最佳location，自认为经营还不错的酒店职业经理人，是时候该清醒一下了。

这个世界唯一不变的是变化。这句话用在一线城市酒店业正在经历的变身上再合适不过。

自去年开始，地处北京、上海核心地段的酒店就频传变身写字楼的声音，且大多都是来自赫赫有名的酒店集团管理的高星酒店。一边是日渐萎缩的RevPAR，一边是同地段恒稳拉升的写字楼租金，这样的倾斜让物业持有方一点儿选择障碍症都无。

上海静安CitiGO酒店

不过更多酒店的老改新也在同步发生着，有些数据还很惊人。在开业半年后，华住旗下的轻奢品牌-上海静安CitiGO酒店被曝日坪效达到了24元，放在高星酒店中简直就是天文数字。出色的投资回报率落实到经营环节就是优异的坪效，这是物业持有方更愿意衡量空间经营状况的一个重要指标。

坪效原本是用来衡量商场经营状况的指标，如今被酒店业频繁使用，实则是酒店业从传统卖床位向更宏大的空间运营上的思维转变。RevPAR是指每间可供出租的客房产生的平均实际营业收入，坪效则是指每坪面积可以产出的营业额；二者的区别在于，前者默认酒店的收入来自客房，后者则将酒店内每一寸的面积都视为可以产生收入的空间。

当网易严选的线下体验店开进了上海亚朵酒店的大堂，当北京潮范儿十足的健身房在新国贸饭店中占用了两个整层的面积，当三里屯CHAO用CHAO Clubhouse扛起了城市会客厅的大旗，我们发现，这些在当下活得有声有色的酒店或个性张扬或低调奢华，资方不同人群各异，唯一的共同点在于，谁都没把自己仅仅当成一家酒店。

江湖险恶，当你的竞争对手一下子从对面的酒店同仁变成了全类别固定资产运营商的时候，酒店的从业者既要操着卖房间的心，又要替物业持有人盘算着非此即彼的可能性，可谓前路漫漫不可测。

本期深度调查，我们通过北京市场的几宗酒店变身案例来看看那些正在消亡的、正在崛起的酒店们，在这个看坪效的时代，酒店如何活下去以及活得更好。

出局的金融街洲际酒店

在酒店运营不理想的初期，经营团队和物业持有方的态度是一致的，所有的经营活动要围绕“多卖房、卖上价”为核心，提升入住率，拉高RevPAR；当这种不理想变成一种常态，物业方的态度就会发生微妙的转变了。对于经营方来说酒店就是全部，对于物业方而言酒店只是空间运营的用途之一；如果有其他业态带来的投资回报率高于酒店，物业方会毫不犹豫地转投其他。

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