随着酒店市场迈入资产存量时代，酒店资产管理也愈加受到大众瞩目，成为当今酒店行业内的热点话题之一。文章从资产最终价值（Terminal Value）出发，探讨酒店资产的生命周期，并通过实际案例分析，分享如何拥有“资产最终价值”思维进行酒店资产管理。本文根据浩华管理顾问公司项目总监叶懋骐先生在上海下午茶的演讲整理。

告别资产管理线性思维模式

纵观中国过去几十年发展，大部分房地产开发商对房地产物业都以“投、融、管、退”的普遍思维方式开发自持性物业。这四个阶段分别按照合理的时间顺序与逻辑推动，在早期市场环境乐观时期，这种思维方式针对销售型物业是相对有效的。但值得指出的是，房地产物业各个业态的特性各不相同，以作为自持型物业的酒店为例，需要通过优质的管理运营及长期持有经营实现稳健的现金流。因此，按照上述单一的线性逻辑可能会忽略酒店管理乃至酒店资产最大化的重要环节以及节点。

以资产最终价值为核心的资产

全生命周期管理概念

为此，浩华提出了“以资产最终价值为核心的资产全生命周期管理概念”，此概念中的“资产最终价值”在资产生命周期各环节中有着重要的考量和战略意义。 用“资产最终价值”思维介入酒店规划阶段

第一步，众所周知，在项目初期，项目可行性研究的重要性是不言而喻的。当浩华在对定位以及设施最佳方案进行市场评估时，其实也同步在确保项目的资产能够在未来“再融资／再投资／退出”时期实现“资产最终价值”最大化的可能。由此可见，“资产最终价值”这个概念早在资产规划时的第一步就已经体现。 以“资产最终价值”思维把控酒店融资阶段

在第二步的融资环节，业主对“资产最终价值”的认知更为重要。一份专业的可研报告为项目推荐最佳用途及产品定位后，业主可以按照合理的总投资金额计划适当的融资和贷款比例。一个良好资产的经营现金流是应能覆盖贷款所产生的利息，反之则为不良资产。

将“资产最终价值”思维贯穿酒店建设阶段

在项目建设阶段中，有两点需特别关注：

1. 开发成本和“资产最终价值”的对比关系即为投资回报率。2. 开发成本和“资产最终价值”之间并没有正向关系。

举例说明，假设同样建筑面积、在同一市场竞争的两家同定位酒店，一家酒店每平方米造价为1万元，另一家酒店每平方米造价为2万元，这两家酒店未来的房价并不会因为造价的高低而产生巨大的差异，最终实现的现金流也将可能不相上下。而资产的估值则是按照现金流测算，由此可见这两家酒店的估值将不会如造价一般有一倍之差。因此，如何用最适当的成本，将资产最终价值最大化是开发商应该具备的核心能力，也是建设过程当中最至关紧要的把控要点。

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