在了解酒店资产的生命周期后，另外一个业主需要关注的重点是酒店市场的周期（Market Cycle）。过去，业主大多是将酒店实际业绩与预算或其同期历史业绩进行对比，以观察自家酒店每间房平均收益的排名。但酒店业绩是动态且多层次的。一方面，酒店的竞争对手是不断变化的，另一方面，酒店若仅对比每间房平均收益，将只能局限在客房收入的层面，而忽略如餐饮收入、各部门成本、员工效率、空间效率等其他重要指标。因此，浩华提倡通过多维度，多方向进行酒店评估。一份客观的酒店业绩标杆报告和酒店空间效率评估是业主们未来把握酒店与市场脉动的重要依据。只有在全面认清酒店在资产周期所处阶段，并剖析市场大环境的周期动向，才能对酒店资产做出更为精准的判断和决策。 「3」及时关注资本市场和酒店投资的风口及动态 同时，浩华观察到整体酒店市场投资的机会也正在出现变化，这个变化将影响未来酒店资产在中国能变现的可能性。从以往单一资产的交易或酒店轻资产公司的并购到近年来房地产资产证券化的热潮和资产包的大宗交易买卖，浩华认为酒店资产最终价值释放的时代已经来临。

就过去5年国内大宗买卖的交易金额来看，2017年中国的酒店交易总额达到了高峰，超过了300亿元人民币，其中包括了万达73个酒店资产的出售。2018年全年，酒店交易总额下滑却仍然能实现可观的交易总量，突破160亿元人民币。由此可见，中国酒店资产交易日趋活跃，一方面是国有企业改革为酒店产权交易资本市场带来机遇。另一方面，存量资产的价值释放和其他房地产的新型业态如联合办公、长住公寓的崛起也成为一些资金公司收购酒店物业并进行优化的动力，为酒店行业增添了收购机会。

谈及资本市场和酒店投资的风口，不得不提最近几年房地产行业中为酒店及住房租赁行业带来的资产证券化机会。除了中央政府对房地产行业去杠杆等目标政策的出台，我们看到酒店行业在资产证券化的过程中也产生了多个行业“第一”。2013年开元集团将5家开元酒店打包，成就了第一个在香港上市的酒店REIT。2017年，房地产租赁市场则出现了第一个国内首单住房租赁类REIT，见证第一个单一租赁物业通过良好的现金流成功融资约2.7亿元人民币。2019年8月，金光纸业（中国）投资有限公司发行了“海通华泰-金光上海白玉兰广场资产支持专项计划”，此单也为国内含高端酒店综合体项目的最高CMBS融资金额。以上这些案例反映出了一个硬道理：良好的资产、稳健的现金流和“资产最终价值”将会成为资本方为资产进行证券化的最重要的考量因素。 「4」充分了解酒店估值的原理 随着“资产最终价值”释放机会的增加，业主需要对市场资本认可的酒店估值方法有进一步了解，目前市场中主要有以下三种估值方法，成本法、比较法、收益法： 成本法：基于资产的投入成本进行估值。成本法大多用于交易较少的区域，并多用于资产未有收益甚至未来也不存在潜在收益的资产，如博物馆等。此方法较不适用于酒店业态。 比较法：顾名思义，需要借鉴可资比较酒店的数据才可以计算，因此在交易活跃、历史交易数据多的市场才会有更多机会采用此方法。一般多用于住宅、商业、办公楼等业态。国外酒店资产估值会用到的方法，但由于国内酒店大宗交易数量不多，加上交易信息不流通，比较难单靠采用此方式对国内酒店资产进行评估。 收益法：此法用于已有收益或有潜在收益的物业，并且这些物业拥有统一会计制度规管的财务收益及成本计算，将其已知收益和未来潜在收益作为估值的基准。 就上述3种方法而言，收益法是酒店资产评估当中最受到评估机构以及专业人士广泛使用及认可度最高的估值方式。

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