第二至第五年酒店财务测算参数标准

酒店首年可行性财务测算产生后，就可以轻松地测算出第二至第五年酒店经营情况的较为准确的数据，因为测算所依据的参数变化的占少数，不变的占多数，现将变化的参数列表如下予以说明：

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从表中所列数据可以看出，由于第二年至第五年的收入增长幅度始终高于费用增长幅度，所以，只要酒店开业首年产生一定的经营毛利，那么一般情况下接下来四年酒店的毛利只会增加，不会减少。

酒店经营的最终目的是获得净利润

酒店投资者的资金来源主要有自有资金、银行贷款和产权式酒店产权销售所得，若是用自有资金作酒店投入，那就必须计算银行利息，若是从银行贷款的，就必须每年准时向银行还贷，若是做产权式酒店，就必须逐月逐年地向业主返还高额利息。

若一大笔自有资金定期五年存放在银行，其利息收入至少在5%以上;若从银行贷款，目前的贷款利息大概是1-3年为5.4%，3-5年是5.76%，六年以上是5.94%;若要付给产权式酒店的业主回报，一般是税前9%外加每年一定数量的免费客房入住券。因此，酒店投资者花巨资将酒店建成后，如果经营的毛利润多于自有资金存入银行的利息，或多于银行贷款的利息，或多于业主返租费用，那么酒店就产生了净利润，这才真正达到了投资者的目的;如果经营的毛利润还不够付那些利息或返租费用，那么酒店就意味着亏本经营;如果酒店的毛利润为负数，连自己都养活不了自己，那么业主除了要拿出一笔可观的资金还贷或返给产权业主租金外，还要继续向酒店投入，这样的酒店麻烦就大了。

值得我们注意的是，中国乃至世界上的酒店管理公司绝大多数采用的是委托管理方式，他们只输出管理，而不负责酒店的盈亏，赚了钱要分存。他们所谓赚钱的概念是什么呢?就是酒店产生了毛利，其实这是很不公平的，因为有毛利的酒店许多还是在亏本经营，合理的游戏规则应该是，酒店有了净利润，酒店管理公司才可按照一定比例得到奖励。若是酒店亏了钱，即经营没有产生毛利，那么酒店管理公司照样按照营业总收入的比例拿走管理费，而且派驻的高级管理人员的工资福利待遇分文不少。道理其实很简单，可遗憾的是，中国的许多酒店业主就愿意吃这个亏、上这个当。

如何计算酒店的净利润呢?拿上边举的酒店案例来说吧，酒店建筑面积共有3.3万m2，按现在四星级酒店标准以及市场的建设造价测算，酒店建筑投入约为1200元/M2，机电安装工程投入约为1000元/M2，酒店装饰工程投入约为2800元/M2，那么整个酒店投入约为：(1200+1000+2800)×33000=16500万元。除建设投入外，酒店开办费用须花费约1500万元，投入总计约为18000万元。按五年贷款利率5.76%计算，那么酒店须向银行每年还款利息为18000×5.76%=1036.8万。该酒店首年实现经营净利润为：1432.7936(经营毛利)-1036.8(银行贷款利息)=395.9936万元。

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